وبلاگ تخصصی حقوق ایران

بررسي وضعيت اجارة بدون مدت در حقوق مدني ايران، مصر، فرانسه و فقه اسلامي

مقدمه
اجاره، يكي از عقود معين است كه به لحاظ اهميت آن در نظامهاي مختلف حقوقي، قانونگذاران به طور دقيق و مفصل راجع به آن قانون وضع كرده‎اند. عقد اجاره، حلقه اتصال ميان مالك عين و متقاضي استفاده از منافع عين است، كه روابط حقوقي آنان را نظم مي‎بخشد. تنظيم روابط حقوقي ميان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطي كه با نظم عمومي جامعه دارد، آنقدر اهميت دارد كه دولتها مجبورند هر از چند گاهي با وضع قوانين آمره، علي‎رغم ميل متعاقدين، خواستهاي خود را برآنان تحميل كنند.
امروزه رابطة بين موجر و مستأجر فقط يك رابطة خصوصي نيست تا استقرار عدالت معاوضي ميان آن دو هدف اصلي قرار گيرد، بلكه موجر و مستأجر در دو طبقه اجتماعي كاملاً متمايز از هم قرار دارند. آنان در برابر هم قرار گرفته‎اند و هر كدام سعي مي‎كنند تا كفة ترازو را بيشتر به سمت خود سنگين كند.از يك طرف، موجر سعي مي‎كند اجاره بهاي بيشتري بگيرد و تمام خواستهاي خود را بر مستأجر بينوا تحميل كند. از طرف ديگر، مستأجر سعي مي‎كند كه هر چه كمتر بپردازد و شرايط و امكانات رفاهي را با پرداخت اجاره بهاي اندك براي خود فراهم نمايد. به همين خاطر، روز بروز نقش ميانجيگري دولتها بيشتر مي‎شود؛ به طوري كه سعي مي‎كنند تا با تدوين و تصويب قوانين عادله، حقوق آن دو را به طور مسالمت‎آميز فراهم كنند.
در حقوق كنوني، عقد اجاره به لحاظ امري شدن قواعد حاكم برآن و كم‎رنگ شدن تأثيراراده، در بسياري موارد به صورت سازمان حقوقي مستقل كه به وسيلةقوانين اداره مي‎شود، درآمده است؛ قالب از پيش تهيه شده‎اي كه موجر و مستأجر فقط مي‎توانند به تراضي خود را درون آن جاي دهند، بدون آنكه بر سرنوشت آيندة روابط خود حاكم باشند.
عقد اجاره، از عقود معين است. كليه عقود معين علاوه بر لزوم داشتن شرايط عمومي صحت معاملات بايد شرايط خاص صحت آن عقد را نيز داشته باشند. عقد اجاره نيز در كنار قواعد عمومي معاملات، قواعد ويژه‎اي دارد كه ديگر عقود فاقد آن است. يكي از اركان عقد اجاره، تعيين مدت است، يعني، در كنار ديگر شرايط صحت معاملات در عقد اجاره، لازم است متعاقدين مدت عقد را تعيين كننده حال، اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود و متعاقدين اصولاً نخواستند مدت عقد را مشخص كنند. يا اينكه فراموش نمودند مدت عقد را معيين كنند، آيا چنين عقدي را بايد صحيح بدانيم يا باطل؟
از آنجا كه جواب اين سؤال شقوق و فروض مختلفي دارد و نظامهاي حقوقي ايران، مصر و فرانسه تدابير مختلفي انديشيد‎ه‎اند، موضوع را در سه مبحث بررسي مي‎كنيم.
مبحث اول، به بررسي عقد اجاره‎اي كه مدت آن تعيين نشده و متعاقدين پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه يا سال تعيين نكرده‎اند، اختصاص يافته است.
مبحث دوم، به بررسي عقد اجاره‎اي كه مدت آن تعيين نشده، ليكن متعاقدين پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز و ماه يا سال تعيين كرده‎اند، مي‎پردازد.
در مبحث سوم، پايان عقد اجارة بدون مدت بررسي مي‎شود.

ذكر نشدن مدت
فلسفة تعيين مدت در عقد اجاره، معلوم و معين كردن مورد معامله است. از آنجا كه براساس بند 3 مادة 190 قانون مدني، يكي از شرايط صحت معامله، معلوم و معين نمودن مورد معامله است، اين امر از طرق مختلف از قبيل: تعيين مدت، تعيين مسافت در اجارةحيوان و حمل ونقل، و تعيين عمل در اجارة اشخاص صورت مي‎گيرد. حال اگر متعاقدين مدت اجاره‎اي را كه مقدار منفعت فقط از طريق تعيين مدت مشخص مي‎گردد ذكر ننمايند، آيا چنين عقد اجاره‎اي صحيح خواهد بود؟
در حقوق ايران علاوه براينكه مطابق قواعد عمومي مي‎توان بطلان چنين عقدي را به اثبات رساند، قانونگذار درماده 468 قانون مدني مقرر كرده است:
«در اجارة اشياء، مدت اجاره بايد معين شود والا اجاره باطل است».
از آنجا كه مادة 468 فقط در خصوص ضرورت تعيين مدت در اجارة اشياء وضع شده است، آيا مي‎توان گفت كه از مفهوم اين ماده استنباط مي‎شود كه در اجارة حيوان و اجارة اشخاص، تعيين مدت ضرورتي ندارد؟
در جواب مي‎گوييم كه اين استنباط صحيح نيست، زيرا در اجارة اشياء به زعم قانونگذار تنها راه تعيين منفعت، ذكر مدت است. بنابراين اگر در اجارةاشياء كه مقدار منفعت فقط از طريق تعيين مدت صورت مي‎گيرد متعاقدين مدت را ذكر نكنند،عقد اجاره باطل خواهد بود.
اما، ايرادي كه در اينجا وجود دارد اين است كه در اجارة اشياء، تنها راه تعيين ميزان منفعت تعيين مدت نيست، بلكه از ديگر طرق از جمله تعيين مسافت در اجارةوسايل حمل و نقل نيز مي‎توان مقدار منفعت مورد اجاره را مشخص نمود. دليل اين نقص در قانون ايران، به خاطر آن است كه مواد راجع به عقد اجاره، از فقه اماميه و از كتابهايي همچون: شرح لمعه و شرائع اتخاذ شده است. طبيعتاً، كتب فقهاي قديم، حاوي موضوعات مبتلا به آن زمان است و عقود اجاره‎اي كه مورد آن وسايل پيشرفتة حمل و نقل از قبيل: هواپيما، قطار و اتومبيل بوده، وجود نداشته است. لذا، اينك جاي آن دارد كه با اجتهاد و وضع قوانين جديد، نقص قانونگذاري قديم جبران شود.
بنابراين، به طور كلي مي‎توان گفت كه در اجارةاشياء صرف ذكر نشدن مدت، موجب بطلان عقد اجاره نيست؛ زيرا مانند اجارة حيوان و اشخاص، است مقدار منفعت از طريق غير از تعيين مدت مشخص شده باشد. لذا، ذكر نشدن مدت در صورتي موجب بطلان عقد اجاره است، كه موجب جهل به مقدار منفعت شده باشد.
در حقوق مصراين بحث اين گونه آمده است كه هرگاه متعاقدين مدت عقد را ذكر ننمايند، همچنين پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه يا سال را مقرر نكنند يا به طور كلي متعاقدين مدت و اجرت را مشخص نكنند، در اين صورت ابتدائاً پرداخت اجاره بها از طريق تعيين اجرة‎المثل و مطابق عرف معمول مشخص مي‎شود، و سپس مدت عقد براساس مواعدي كه عرف براي پرداخت اجاره بها تعيين مي‎كند، مشخص مي‎شود. مادة 562قانون مدني كشور مصر مقرر مي‎دارد:
«اگر متعاقدين برمقدار اجاره بها توافق نمايند يا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در اين‎ صورت اجاره بهاي عين مستأجره اجرة‎المثل آن خواهد بود.»
بنابراين،اگر شخصي زميني را براي زراعت اجاره كند بدون اينكه اجاره بها و مدت عقد تعيين شود، در اين صورت مقدار اجاره بها اجرة‎المثل زمين است. و از آنجا كه تعيين پرداخت اقساط اجاره بهاي زمين زراعتي در عرف سالانه است، لذا مدت عقد نيز براي يك سال خواهد بود (سنهوري، 1928م، ج6، ص154).
در حقوق فرانسه و براساس مادة 1709 قانون مدني،ذكر مدت از اركان عقد اجاره است. بنابراين، اگر مدت عقد اجاره ذكر نشود و مقدر منفعت از طريق ديگري تعيين نشده باشد، عقد اجاره باطل است. برخلاف حقوق مصر، در حقوق فرانسه اگر اجاره بها تعيين نشده باشد، عقد اجاره باطل است. بنابراين، در اين صورت عرف نمي‎تواند مقدار اجاره بها را مشخص كند و مدت زمان عرفي را بر متعاقدين تحميل نمايد.
بطور خلاصه مي‎توان گفت كه در حقوق فرانسه نيز مانند حقوق ايران، اگر مدت عقد اجاره مشخص نشود و نيز پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه يا سال تعيين نگردد، عقد اجاره باطل خواهد بود(Dutilleul, 1991, pp.308).

تعيين مال‎الاجاره براي مدت معين بدون تصريح به مدت
مطابق ماده 468 قانون مدني، در عقد اجاره تعيين مدت به خاطر اينكه تعيين كنندةميزان منفعت است، يكي از اركان صحت عقد اجاره محسوب مي‎شود. بنابراين، اگر در هر مورد كه ذكر مدت براي تعيين ميزان منفعت لازم و ضرور است، مدت قيد نگرد، عقد اجاره باطل است. با وجود اين، قانونگذار در قانون مدني ايران در ماده 501 (اجارة اشياء) و ماده 515 (اجارة اشخاص)، به موردي اشاره كرده است كه مدت اجاره معين نشده است، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحيح است. فرض كنيم مستأجر دربارة مدت استفاده از مورد اجاره تصميم قاطعي ندارد و هنوز نمي‎داند تا چه مدت مي‎تواند از آن استفاده كند. رسم است كه كرايه را براي كمترين مدتي كه عرف براي تعيين اجاره مقرر داشته است، معين مي‎سازند و ديگر سخني از تمام مدت اجاره به ميان نمي‎آورند. در واقع، مبلغ كرايه را براي واحدي كه در عرف براي اجاره وجود دارد، معين مي‎سازند و دربارة ادامة استفاده از عين مستأجره سكوت مي‎كنند.
حال اين سؤال مطرح مي‎شود كه آيا مي‎توان توافق اين اشخاص را كه در عرف محترم شمرده شده است، ناديده گرفت واجاره را به سبب مجهول بودن مدت عقد باطل دانست، يا اينكه بايد آن را نافذ شناخت؟ در وهلة دوم اگر اين توافق محترم است، نفوذ آن را بر چه مبناي حقوقي بايد استوار ساخت؟
قبل از اينكه موضوع را در حقوق ايران بررسي كنيم، بهتر آن است كه به حقوق مصر و فرانسه رجوع كنيم و ببينيم كه آن دو نظام حقوقي در اين خصوص، چه تدبيري انديشيده‎اند.

1. حقوق مصر
مادة 563 قانون مدني مصر، در اين زمينه مقرر مي‎دارد: 1
«اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود بدون اينكه متعاقدين بر تعيين مدت آن توافق نمايند يا اينكه به طور كلي عقد اجاره‎اي براي مدت نامشخص منعقد گردد يا اينكه اصولاً اثبات مدت مورد ادعا متعذر باشد، عقد اجاره براي مدت زماني كه براي پرداخت اجاره بها مشخص شده است، معتبر است و با انقضاي اين مدت، عقد اجاره پايان مي‎يابد؛ مشروط براينكه يكي از متعاقدين، طرف ديگر عقد را از قصد خود مبني بر پايان دادن به عقد اجاره با رعايت مواعد زير مطلع نمايد.
الف: در اراضي مزروعي و اراضي باير اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره شش‎ ماه يا بيشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف ديگر عقد از قصد پايان دادن به عقد اجاره، بايد سه ماه قبل از اينكه مدت مذكور منقضي گردد، صورت گيرد. و اگر مدت معلوم شده براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره كمتر از شش ماه باشد، بايد قبل از اينكه نصف مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال الاجاره منقضي گردد، طرف ديگر عقد را مطلع نمود. البته، رعايت اين مقررات، مستلزم رعايت حقوق مستأجر در جمع‎آوري محصول مطابق عرف است.
ب: در منازل دكانها،كتابخانه‎ها، تجارتخانه‎ها، كارخانه‎ها و انبارها اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره، چهار ماه يا بيشتر از آن باشد، لازم است دو ماه قبل از اينكه مدت مذكور منقضي شود، طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نمود. و اگر مدت تعيين شده كمتر از چهار ماه باشد، لازم است قبل از اينكه نصف مدت تعيين شده منقضي شود، طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع كرد.
ج: در اتاقها (غرف) و آنچه كه در دو بند فوق ذكر نشده است، اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره دو ماه يا بيشتر باشد، بايد طرف ديگر عقد را يك ماه قبل از انقضاء مدت مذكور مطلع نمود و اگر مدت تعيين شده كمتر از دو ماه باشد، بايد طرف ديگر عقد را قبل از انقضاي نصف مدت تعيين شده مطلع كرد.»
صدر مادة مذكور اشعار دارد: «اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود بدون اينكه متعاقدين بر تعيين مدت توافق نمايند يا اينكه براي مدت نامعيني منعقد شود يا اينكه به طور كلي اثبات مدت متعذر باشد…». در اين صورت، تعيين مدت عقد برحسب مواعد معين شده براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره، در سه حالت قابل تصور است:
1. هنگامي كه عقد اجاره‎اي منعقد شود، و متعاقدين اصلاً مدت را ذكر نكنند، بلكه نسبت به تعيين مدت سكوت اختيار كنند. البته اين حالت، كمتر در عقد اجاره اتفاق مي‎افتد.
2. متعاقدين عقد اجاره‎اي را منعقد مي‎كنند و در خصوص تعيين مدت هم مذاكره مي‎كنند، ليكن در نهايت مدت را تعيين نمي‎كنند؛ كه اين امر، بندرت اتفاق مي‎افتد. به عنوان مثال، متعاقدين عقد اجاره‎اي را منعقد مي‎كنند، و مدت عقد را اين گونه‎ تعيين مي‎نمايند: مدت مناسب، مدت لازم، مدت مورد مصالحه، مدت زماني كه اوضاع و احوال اقتضا مي‎كند، يا اينكه صراحتاً مي‎گويند كه عقد اجاره براي مدت نامعلومي منعقد شده است. ليكن اگر متعاقدين ذكر كردند كه مدت عقد اجاره تا زماني است كه مستأجر مال‎الاجاره مي‎پردازد، تا زماني است كه مستأجر در عين مستأجره مي‎ماند، تا زماني است كه مستأجر بخواهد يا تا زماني است كه موجر بخواهد، در اين صورت مدت عقد را نمي‎توان نامعلوم محسوب كرد؛ زيرا – همچنانكه قبلاً اشاره شد – مدت اين عقد در هر صورت از 60 سال تجاوز نمي‎كند و با موت موجر - در صورتي كه مدت اجاره بسته به ارادةاو است - يا با موت مستأجر - در صورتي كه مدت اجاره بسته به ارادة او است - عقد اجاره پايان مي‎پذيرد. و اگر متعاقدين ذكر نمودند كه عقد اجاره باقي است تا زماني كه عين مستأجره باقي است، مدت در اين صورت نيز نامعلوم است. در اين صورت، عقد اجاره مؤبد خواهد بود و نمي‎تواند از 60سال تجاوز كند.
3. اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود و متعاقدين برمدت معيني توافق نمايند ليكن هيچ كدام نتوانستند اين مدت را اثبات كنند، در اين صورت نيز عقد اجاره براي مدت نامعلوم منعقد شده است. از اين‎رو، عقد اجاره براي مدت زماني كه براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعيين شده، معتبر است.
بنابراين،مدت عقد اجاره در سه بند احصا شده در مادة 563 قانون مدني مصر، مدت زماني است كه براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعيين شده است. و پايان اين مدت، با مطلع كردن طرف ديگر عقد درمواعد مقرر در مادة مذكور حاصل مي‎شود. لذا، اگر موعد پرداخت اجاره بها سالانه باشد - همچنانكه دربارة اراضي زراعتي اين چنين است-، مدت عقد اجاره يك سال است. و در صورتي كه در مواعد مقرر يكي از متعاقدين طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نكند، عقد اجاره براي يك سال ديگر تجديد مي‎شود، و همچنين است، براي ساليان بعدي. و اگر مدت پرداخت اقساط مال‎الاجاره ماهيانه باشد - همچنانكه در اجارة محلهاي مسكوني چنين است -، مدت عقد يك ماه است و براي مدتهاي بعدي نيز قابل تجديد است و خود بخود تجديد مي‎شود، مگر اينكه در مواعد مقرر در مادة 563، يكي از متعاقدين طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نمايد. در ديگر انواع اجاره كه پرداخت اقساط مال‎الاجاره به صورت هفته‎اي، روزانه يا ساعتي تعيين ‎مي‎شود، همين گونه است (سنهوري، 1928، ج6، 153).
پس از آشنايي باوضعيت بحث در حقوق موضوعة مصر، لازم است از نظر فقهاي عامه در اين خصوص، آگاه شويم. شيخ طوسي در كتاب خلاف، نظر فقهاي عامه را به همين صورت ذكر مي‎كند (طوسي، 1377، ج1، ص711):
«اگر موجر بگويد كه اين را به تو اجاره دادم براي هر ماه با مبلغ معين، عقد اجاره براي يك ماه صحيح است. ابو حنيفه نيز همين نظر را دارد. نظر بعضي از اصحاب شافعي نيز همين است.»
حنبليان نيز معتقدند كه اجاره تا زماني كه مستأجر به سكونت خود با رضاي مالك ادامه مي‎دهد، نافذ است؛ به اين ترتيب كه اجاره براي مدتي كه مبناي كرايه قرار گرفته است (يك روز، يك ماه) واقع مي‎شود، و در اثر تراضي دو طرف، دوباره براي همان مدت تجديد مي‎شود. يعني، در پايان آن مدت و تا زماني كه وارد مدت جديد نشده‎اند، طرفين حق فسخ اجاره دارند. ولي اگر سكوت كردند، اجاره به صورت عقد لازم تا پايان مدت تجديد مي‎شود (مجلس اعلاي شئونات اسلامي، 1990م، ج2، ص209).
در قانون مدني عثماني، المجلة، - كه برگرفته از فقه عامه است- نيز تقريباً همان نظري كه در حقوق مصر وجود دارد، پذيرفته شده است. مادة 496 قانون مدني عثماني مقرر مي‎دارد(رستم باز اللبناني، 1986، ص274):
«اگر زمين به اجاره داده شود، براي هر ماه با اجاره بهاي معين بدون اينكه انتهاي مدت مشخص شود، عقد صحيح است. ليكن بعد ازپايان ماه اول هر كدام از موجر و مستأجر مي‎تواند در ظرف مهلت يك شبانه روز از شروع ماه دوم، عقد را فسخ كند. اما بعد از انقضاي يك شبانه روز از شروع ماه دوم، موجر و مستأجر تا پايان ماه دوم حق فسخ اجارة مذكور را ندارند. و اگر يكي از متعاقدين دراثناي ماه اول بگويد عقد اجاره را فسخ نمودم، عقد اجاره بعد از پايان ماه اول فسخ مي‎شود. و اگر يكي از موجر يا مستأجر در اثناي ماه اول بگويد عقد اجاره را فسخ نمودم، به اعتبار پايان ماه اول با شروع ماه دوم اجاره فسخ شده محسوب مي‎شود. ليكن اگر اجاره بهايي قبض شده باشد، براي تعداد ماههايي كه اجاره بها داده شده است، هيچ كدام حق فسخ ندارند.»
با وجود اينكه شباهتهايي ميان دونظام حقوقي مصر وعثماني ديده مي‎شود، اما در چند نكته باهم اختلاف دارند، از جمله اينكه:
در قانون مدني عثماني، مدت زماني كه يكي از متعاقدين حق دارد بعد از انقضاي هر ماه عقد را فسخ كند، يك شبانه روز است. در صورتي كه در حقوق مصر و مطابق ماده 563 قانوني مدني آن كشور، مواعد مختلف در نظر گرفته شده است.
همچنين، در قانون عثماني براي تعداد ماههايي كه اجاره بها قبض شده است، هيچ كدام از موجر يا مستأجر حق فسخ ندارند. امّا در حقوق مصر، چنين تصريحي وجود ندارد؛ هر چند كه ممكن است بتوان مطابق اصول كلي در حقوق مصر، چنين نتيجه‎اي را پذيرفت، زيرا تعداد ماههايي كه بابت آن اجاره بها پرداخت شده نشانگر آن است كه موجر و مستأجر هر دو قصد التزام به عقد را دارند، ولي در فراتر از آن مرددند و نمي‎دانند كه به رابطة استيجاري ادامه مي‎دهند يا نمي‎دهند.

2. حقوق فرانسه
در حقوق فرانسه علاوه براينكه ممكن است متعاقدين عقد اجاره‎اي را منعقد كنند و مدت آن را تعيين ننمايند، قانونگذار كلية «عقود اجاره‎اي غير مكتوب (bail sans ecrit) را اجارة بدون مدت مي‎نامد. اين، موضوعي است كه حقدقدانان فرانسه به آن انتقاد كرده‎اند و آن را غير منطقي مي‎دانند، زيرا چه بسا ممكن است عقد اجاره‎اي به صورت شفاهي (غيرمكتوب) منعقد شود و متعاقدين مدت آن را تعيين نمايند. در اينجا تحميل مدتي از سوي قانونگذار برمتعاقدين، كاري غير‎اصولي است.
حال، ببينيم نظام حقوق فرانسه در خصوص عقد اجارة بدون مدت كه اجاره‎هاي غيرمكتوب هم در زمرة آن محسوب مي‎شود، چه تدبيري انديشيده شده است؟
مادة 1758 قانون مدني فرانسه مقرر مي‎دارد2:
«اجاره يك آپارتمان با وسايل براي يك سال است، در صورتي كه [مدت آن] به صورت سالانه فلان مبلغ مشخص شده است.
يك ماه است، در صورتي كه [مدت آن] به صورت ماهانه فلان مبلغ است.
يك روز است است، در صورتي كه [مدت آن] به صورت روزانه فلان مبلغ است.
اگر به هيچ‎وجه ثابت نشود كه آيا اجاره سالانه است يا ماهانه يا روزانه، آنگاه مطابق عرف محل [مدت عقد] تعيين مي‎شود.»
بنابر اين، در حقوق فرانسه نيز مانند حقوق مصر، اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود و متعاقدين نتوانند مدت عقد را تعيين كنند،ليكن پرداخت اقساط مال‎ الاجاره را از قرار روز، ماه يا سال مشخص نمايند، عقد اجاره باطل نيست. و لذا متعاقدين نسبت به زماني كه از قرار آن پرداخت اجاره بها را تعيين نموده‎اند، چه به صورت سالانه، ماهانه، روزانه، ملزم به رعايت عقد هستند. ليكن بعد از پايان اين مدت با رعايت مواعد قانوني كه مطابق عرف محل تعيين مي‎شود، هر كدام از متعاقدين مي‎توانند عقد اجاره را فسخ كنند. مادةقانون مدني فرانسه مقرر مي‎دارد3:
«اگر عقد اجاره‎اي به صورت غيرمكتوب منعقد شود، هيچ كدام از متعاقدين نمي‎تواند تقاضاي فسخ عقد را از طرف ديگر بنمايد، مگراينكه مدتهايي را كه عرف و محل تعيين نموده است، رعايت كند.»
اگر مدت اوليه‎اي را كه متعاقدين، پرداخت اقساط مال‎الاجاره را مطابق آن تعيين كرده‎اند منقضي شود و هيچ كدام از موجر يا مستأجر در موعد قانوني تقاضاي فسخ عقد اجاره را ننمايند، عقد اجاره براي مدت ثاني نيز تجديد مي‎شود. ماده 1738 قانون مدني فرانسه در اين زمينه مقرر مي‎دارد4 :
«اگر بعد از انقضاي مدت اجارة كتبي، مستأجر همچنان عين مستأجره را دراختيار گيرد، عقد اجارة جديدي به وجود مي‎آيد كه شرايط آن مانند عقد اجارة غيرمكتوب است.»
يعني، در حقيقت با انقضاي مدت اوليه، عقد جديدي به وجود مي‎آيد كه شرايط آن مانند عقد اجارة بدون قيد مدت است. و لذا، مدت اين عقد ثاني نيز مدت زماني است كه متعاقدين، پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار آن تعيين كرده‎اند.
با وجود اين، در حقوق فرانسه قانونگذار آن كشور در دربارة اجاره اراضي زراعتي اگر عقد غيرمكتوب باشد (بدون مدت) و علي‎رغم اينكه متعاقدين پرداخت اقساط مال الاجاره را مطابق يك مدت زمان معين تعيين كرده باشند، مدت عقد را تا زماني مي‎داند كه براي برداشت محصول زمين مورد اجاره لازم است. مادة 1774 قانون مدني آن كشور مقرر مي‎دارد 5:
«اجارة غيرمكتوب (بدون مدت) يك زمين زراعتي، براي مدت زماني است كه در اين مدت مستأجر مي‎تواند محصول عين مستأجره را برداشت نمايد.»
بنابراين، اگر برداشت محصول كشاورزي يك زمين كه به اجاره داده شده است حداقل مدت شش ماه لازم است، مدت عقد اجاره 6 ماه است؛ هر چند كه متعاقدين پرداخت اقساط مال الاجاره را ماهانه تعيين كرده باشند. اگر مدت زمان لازم براي برداشت محصول يك سال است، مدت عقد يك سال‎ است؛ هر چند كه متعاقدين پرداخت اقساط مال‎الاجاره را روزانه يا ماهانه تعيين كرده باشند. شرايط تجديد چنين عقد اجاره‎اي، همانند عقد اجاره‎ا‎ي است كه براي يك سال تعيين شده است.
در حقوق فرانسه برعكس حقوق مصر، قانونگذار مدت زماني كه متعاقدين مي‎توانند در ظرف آن عقد اجاره را فسخ كنند، دقيقاً تعيين نكرده و آن را به عرف محل واگذار نموده است. بديهي است در اين صورت، تكليف قاضي سنگين‎تر مي‎شود و او بايد تعيين كند كه متعاقدين در ظرف چه مدتي، مي‎توانند عقد اجاره را فسخ كنند.

3. حقوق ايران
در مواد 501 و 515 ، قانون مدني ايران، قانونگذار به اين موضوع توجه كرده است. اما قبل از اينكه اين مواد را بررسي كنيم، بهتر است به فقه اماميه كه وجهة نظر نگارندگان قانون مدني بوده است، مراجعه كنيم و ببينيم كه در اين زمينه تدبير فقها چگونه بوده است.

الف: فقه اماميه
در فقه اماميه در اين خصوص، سه نظر عمده مطرح شده است:
1. گروهي اجاره را به دليل مجهول بودن مدت، بكلي باطل دانسته‎اند. مرحوم صاحب جواهر، اين نظر را به متأخران منتسب كرده است.
ابن‎ادريس حلي همين عقيده را دارد وي در سرائر مي‎گويد6 (ابن ادريس، بي‎تا، ج2، ص461):
«آنچه را كه اصول مذهب اقتضا مي‎نمايد، اين است كه چنين عقدي جايز نيست. لذا، پرداخت اجرة‎المسمي الزامي نيست، بلكه موجر مستحق اجرة‎المثل است، زيرا اجرت معين نشده است.»
محقق كركي هم همين نظر را دارد و مي‎گويد7 (كركي، 1410ق، ج7، ص108):
«اگر موجر مالي را به مستأجر اجاره داد براي هر ماه به يك درهم، و مدت را معين نكند؛ يا اجير را براي حمل كالايي مجهول اجاره نمود، هر چند كه كالا مشاهده شده و گفته شده كه حمل هر كالا به يك درهم است؛ يا او را براي مدت يك ماه اجاره نمود و گفت: اگر مستأجر به مازاد بر آن به سكونت ادامه داد، مبنا هما‎ن اجرت مقرر است، قول صحيح اين است كه اين اجاره باطل است، بجز در خصوص مورد اخير كه فقط نسبت به مازاد بريك ماه باطل است.»
علامة حلي در مختلف الشيعه همين نظر را تأييد كرده است.
2. گروهي ديگر اجاره را تازماني كه مستأجر به سكونت خود با رضاي مالك ادامه مي‎دهد، نافذ شناخته‎اند؛ بدين صورت كه اجاره براي مدتي كه مبناي كرايه قرار گرفته است منعقد مي‎شود و در اثر تراضي دو طرف، دوباره اجاره براي همان مدت تجديد مي‎شود. يعني، در پايان آن مدت و تا زماني كه وارد مدت جديد نشده‎اند، طرفين حق فسخ اجاره را دارند. ولي اگر متعاقدين سكوت كردند، اجاره به صورت عقد لازم تا پايان تجديد مي‎شود (محقق قمي، 1324ق، ص327؛ يزدي، 1357، ج2، ص207).
3. گروه سوم اجاره را فقط نسبت به مدتي كه مبناي اجاره بها واقع شده است، درست شمرده‎اند و نسبت به بقية مدت باطل دانسته‎اند.
شيخ طوسي كه اين نظر را پذيرفته‎ است، مي‎گويد8 (طوسي، 1377، ج2، ص711):
«اگر موجر بگويد كه اين خانه را به تو اجاره دادم براي هر ماه فلان مبلغ، عقد اجاره صحيح است ... دليل ما اين است كه دليل بربطلان اين عقد نيست، لذا اصل جواز آن است.»
گويا، مقصود شيخ اين است كه اجاره براي يك ماه صحيح است، زيرا ايشان در مبسوط مي‎گويد9 (علامه حلي، 1374، ج6، ص106):
«اگر گفت: اين را به تو اجاره دادم براي هر ماه فلان،عقد اجاره صحيح است؛ زيرا ماه معلوم است. گفته شده عقد باطل است، زيرا عقد اجاره اضافه برمجهول شده است. و كساني كه مي‎گويند صحيح است، اجرت براي يك ماه را الزام‎آور مي‎‎دانند و اضافه بر يك ماه، اجره‎المثل ثابت مي‎شود.»
توضيحات: مرحوم صاحب جواهر نيز مي‎گويد?10 (نجفي، بي‎تا، ج27، ص234):
«اگر گفت: اين را اجاره دادم براي هرماه فلان مبلغ، عقد براي يك ماه صحيح است. و براي مازاد برآن اگر به سكونت ادامه داد، اجرة‎المثل ثابت مي‎گردد.»
از مفتاح الكرامه نقل شده كه قول چهارمي را علامة حلي برگزيده است كه اگر متعاقدين تاريخ شروع مدت را تعيين نكنند، عقد باطل است.ليكن اگر تاريخ شروع عقد را مشخص كنند، عقد اجاره براي يكماه صحيح است، (حسيني روحاني، 1414ق، ج16؛ ص48).
امام خميني(ره) در اين خصوص، نظر ديگري را مطرح مي‎كنند و مي‎گويند11 (خميني‎(ره) 1403ق، ج1، ص572):
« اگر گفت: هر اندازه در اين خانه سكونت كردي هر ماه يك دينار است، در صورتي كه مقصود آنان عقد اجاره باشد، باطل است. و ظاهراً اگر مقصود اباحة به عوض باشد، عقد صحيح است. فرق آن دو اين است كه در اجاره، مستأجر مالك منافع مي‎شود، ولي در اباحه، اين گونه نيست.»
همچنانكه در عبارت اخير به قول محقق كركي اشاره شد، برخي از فقها همين موضوع را به گونه‎اي ديگر مطرح كرده‎اند؛ بدين صورت كه اگر موجر بگويد كه آن را براي يك ماه با اجاره بهاي يك درهم اجاره داده است، ليكن با انقضاي مدت يك ماه، مستأجر همچنان عين مستأجره را تخليه نكند، اجاره بها همان اجاره بهاي مقرر است12
حال،آيا چنين عقدي صحيح است يا باطل؟ يا اينكه بين ماه اول وبعد از آن قائل به تفصيل شويم و بگوييم كه براي ماه اول عقد صحيح است، ولي براي ماه دوم عقد باطل است؟
شكي نيست كه عقد مذكور نسبت به يك ماه اول، عقد اجاره و صحيح است. اما نسبت به مازاد بر يك ماه، وجوه مختلف ذيل قابل ذكر است:
1.اضافه بر يك ماه اول، ماههاي بعد از آن نيز عقد اجاره است.
2.مازاد بر يك ماه، نوعي شرط (شرط ضمن عقد اجاره) است.
3. توافقي كه بين موجر و مستأجر صورت گرفته، نسبت به مازاد بريك ماه نوعي تراضي و عقدي است خصوصي كه ماهيت عقد اجاره را ندارد، ليكن توافقي است كه ميان موجر و مستأجر صورت گرفته است(حسيني روحاني، 1414ق، ج16، ص54).
محقق كركي معتقد است كه در اين حالت، عقد اجاره براي يك ماه صحيح است، ليكن نسبت به مازاد بريك ماه عقد باطل خواهد بود.13 (كركي، 1410ق، ج2، ص108).
به نظر مي‎رسد نظري كه توافق بين موجر و مستأجر نسبت به مازاد بريك ماه را نوعي تراضي مي‎داند، صحيحتر باشد؛ زيرا در عقد اجاره مدت بايد معلوم باشد، و الا اجاره باطل است. ليكن در اينجا متعاقدين توافق كرده‎اند كه اگر مستأجر عين مستأجره را تخليه نكند، موجر به ازاي هر ماه مستحق اجرت مقرر است. و از آنجا كه مدت عقد مشخص نيست، ماهيت عقد اجاره را ندارد. بنابراين، بايد آن را نوعي قرارداد خصوصي با شرط خيار فسخ، براي هر كدام از متعاقدين محسوب كرد.

ب: حقوق موضوعه
مادة 468 قانون مدني ايران تصرح دارد كه اگر متعاقدين مدت (اجارة اشياء) را ذكر نكنند، عقد باطل است. بطور كلي، اگر مدت در هر موردي كه ذكر آن براي معين كردن ميزان منفعت لازم و ضرور است قيد نشود، عقد اجاره باطل است. با اين حال، در مادة 501 و 512 قانون مدني، قانونگذار به موردي اشاره كرده است كه مدت اجاره مشخص نيست، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحيح است. فرض كنيم مستأجر دربارة مدت استفاده از مورد اجاره تصميم قطعي ندارد، و هنوز نمي‎داند تا چه مدت مي‎تواند از آن استفاده كند. رسم است كه كرايه را براي كمترين مدتي كه عرف براي تعيين اجاره مقرر داشته است، معين مي‎سازند و ديگر سخني از تمام مدت اجاره به ميان نمي‎آورند. در واقع، مبلغ كرايه را براي واحدي كه در عرف براي اجاره وجود دارد معين مي‎سازند، و دربارة ادامه استفاده از عين مستأجره سكوت كنند.
حال اين پرسش به ميان مي‎آيد كه آيا مي‎توان توافق اين اشخاص را كه در عرف نيز محترم شمرده شده است، ناديده گرفت و اجاره را به سبب مجهول بودن مدت باطل دانست؟ اگر اين توافق محترم و نافذ است، نفوذ آن را بر چه مبناي حقوقي بايد استوار ساخت؟
در ميان حقوقدانان ايران دربارة عقد اجاره‎اي كه پرداخت مال‎الاجارةآن از قرار روز، ماه يا سال تعيين شده است، اتفاق نظر وجود دارد كه اين اجاره عقدي لازم ونسبت به طرفين لازم ‎الرعايه است. اما در مورد ماهيت رابطة طرفين بعد از اين مدت، اختلاف نظر وجود دارد. علت بروز اختلاف ميان آنان، ناشي از عدم دقت قانونگذار در تدوين مادة 501 است. اين ماده مقرر مي‎دارد:
«اگر در عقد اجاره مدت به طور صريح ذكر نشده و مال ‎الاجاره هم از قرار روز يا ماه يا سالي فلان مبلغ معين شده باشد، اجاره براي يك روز يايك ماه يا يك سال خواهد بود. و اگر مستأجر عين مستأجره را بيش از مدتهاي مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخليةيد او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله براي بقية مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بين طرفين خواهد بود.»
مادة 515 قانون مدني، همين موضوع را در خصوص اجارة اشخاص مطرح كرده است. اين ماده نيز مقرر مي‎دارد:
«اگر كسي بدون تعيين انتهاء مدت اجير شود، مدت اجاره محدود خواهد بود به مدتي كه مزد از قرار آن معين شده است. بنابراين، اگر مزد اجير از قرار روز يا هفته يا ماه يا سالي فلان مبلغ معين شده باشد، مدت اجاره محدود به يك روز يك هفته يا يك ماه يا يك سال خواهد بود و پس از انقضاءمدت مزبور، اجاره برطرف مي‎شود. ولي اگر پس از انقضاءمدت اجير به خدمت خود دوام دهد و موجر او را نگاه دارد، اجير نظر به مراضات حاصله به همان طوري كه در زمان اجاره بين او و موجر مقرر بود، مستحق اجرت خواهد شد.»
حال، اگر مدت اوليه‎اي كه پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار آن تعيين شده است منقضي شود و بعد از آن مدت ثانوي شروع شود، دربارة ماهيت اين مدت ثانوي - كه آيا ماهيت قراردادي دارد يا غير قراردادي و اگر ماهيت قراردادي دارد، آيا قرارداد عقد اجاره است يا اينكه عقدي است خصوصي -، ميان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد؛ كه در ذيل اين نظريات نقل مي‎شود.

نظرية عدم وقوع عقد
بعضي معتقدند كه بعد از انقضاي مدت اوليه‎اي كه پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار آن تعيين شده است، هيچ رابطة قراردادي ميان موجر و مستأجر باقي نمي‎ماند، زيرا (شهيدي، 1377، ص216):
«اولاً، در مادة 501، سكوت موجر وادامه تصرف مستأجر، منحصراً نشانة مراضات طرفين دانسته شده است، نه قصد انشاي ايشان.
ثانياً، مطابق محتواي مادة مزبور سكوت موجر و ادامةتصرف مستأجر، موجب تحقق عقد اجاره نيست؛ چه اينكه علاوه براينكه موضوع رضايت طرفين صرفاً ادامة تصرف مستأجر در برابر ميزان مقرر از اجرت است، نه تشكيل عقد اجاره، براي تحقق عقد اجاره، قصد انشاي عقد ضروري است. و صرف مراضات - برخلاف آنچه بسيار گفته شده و مي‎شود - نمي‎تواند موجد عقد باشد. به علاوه، مدت اجاره بايد معلوم و معين باشد، در حالي كه از عبارت ذيل مادة 501 مذكور كه مقرر مي‎دارد: «... موجر به موجب مراضات حاصله براي بقيه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بين طرفين خواهد بود»، استنباط مي‎شود كه زمان ادامة تصرف مستأجر پس از پايان مدت عقد اجاره، مشخص نمي‎باشد، و اين مراضات و استحقاق موجر تا هر زمان كه تصرف مستأجر ادامه يابد و موجر تخليه او را نخواهد، ثابت خواهد بود.»
در اينجا اين سؤال مطرح مي‎شود كه اگر بعد از انقضاي مدت اوليه‎اي كه پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار آن تعيين شده است هيچ‎گونه عقدي به وجود نمي‎آيد،پس چرا مستأجر ملزم به پرداخت «اجرت مقرر» است؟ اين در حالي است كه اگر رابطةقراردادي وجود نمي‎داشت، مستأجر ملزم به پرداخت اجرة‎المثل بود؟
طرفداران اين نظريه در جواب اين سؤال مي‎گويند: منظور از عبارت: «اجرت مقرر» در مادة 501 قانون مدني، اجرت مقرر از حيث ميزان و كميت است، نه از جهت ماهيت حقوقي. پس، براي بقية مدت و به نسبت زمان تصرف، موجر استحقاق اجرة‎المثل معادل اجرت المسمي را خواهد داشت. آنچه در مادة 501 دليل مراضات طرفين نسبت به اجرت المثل معرفي شده است، سكوت تنها نيست، بلكه سكوت به انضمام قرينة تعيين‎ مال‎الاجاره از قرار روز، ماه يا سال، نشاندهندةاين مراضات است. به عبار ديگر، خودداري طرفين از تسليم و تسلم عين مستأجره با لحاظ قرينة مذكور، بر رضايت طرفين نسبت به ادامة تصرف در برابر مقدار مقرر اجرت المثل دلالت مي‎كند (شهيدي، 1377، ص216).
يكي از نتايج پذيرفتن عقد نبودن مورد مادة501 قانون مدني و عدم تجديد عقد اجاره در مورد اين ماده، اين است كه براساس نظريةاصل ضماني بودن تصرف در مال غير با اذن مالك، تصرف مستأجر در مال موجر درمدت مذكور در اين ماده،تصرفي است ضماني نه اماني. به اين جهت، مستأجر - هر چند در آن تعدي و تفريط نكرده باشد - مسئول تلف و نقص مال مزبور در اين مدت خواهد بود؛ زيرا اماني بودن تصرف مستأجر - كه در مادة 493 قانون مدني اعلام شده است - از آثار عقد اجاره است و بنابراين مربوط به تصرف مستأجر در مدت عقد مي‎باشد، كه در مادة 501 قانون مدني انقضاي آن مفروض است (شهيدي، 1377، ص217).
به نظر مي‎رسد كه سيد حسن امامي، به نظرية اول متمايل است. اين را مي‎توان از بيان ايشان راجع به ماهيت اجرت پرداختي بعد از انقضاي اولين مدت اجارة مورد بحث، برداشت نمود. وي مي‎گويد (امامي، 1373، ج2، ص14):
«اگر مستأجر عين مستأجره را بيش از مدتهاي مزبوره در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم تخلية يد او را نخواهد، موجر به موجب مراضات حاصله براي بقية مدت و به نسبت زمان تصرف، مستحق اجرت مقرر بين طرفين خواهد بود. و مانند آن است كه در ضمن عقد اجاره، بين طرفين مبلغ معيني به عنوان اجرت المثل براي مدت تصرف پس از انقضاء اجاره قرارداده شده باشد؛ همچنانكه طرفين در عقد اجاره شرط نمايند كه پس از انقضاء مدت اجاره تا هر چندي كه عين مستأجره در تصرف مستأجر باقي بماند، اجرت المثل به مقدار اجرت المسمي خواهد بود... ولي در صورتي كه موجر پس از مدت مذكور در عقد از روز يا ماه يا سال تخلية عين مستأجره را بخواهد، مستأجر نسبت به بقية مدت تصرف، بايد اجرة المثل عادله را بپردازد؛ زيرا با مطالبة عين مستأجره، معلوم مي‎شود كه ديگر آنان تراضي بر اجرت معينه نسبت به بقية مدت ندارند و تراضي سابق هم به صورت تعهد و يا شرط ضمن عقد نبوده تا الزام‎آور باشد.»
بنابر عقيدة طرفداران اين نظريه، مستند قانوني موجر براي رجوع به مستأجر براي دريافت مال‎الاجاره،ماده 337 قانون مدني است. اين ماده مقرر مي‎دارد:
«هر گاه كسي برحسب اذن صريح يا ضمني از مال غير استيفاء منفعت كند، صاحب مال مستحق اجرت المثل خواهد بود، مگر اينكه معلوم شود كه اذن در انتفاع مجاني بوده است.»
از اين رو، به ماده 501 فقط از لحاظ تعيين مقدار مال الاجاره، مي‎تواند استناد شود.

نظرية تجديد عقد اجاره
عده‎اي ديگر از حقوقدانان معتقدند كه اگر مستأجر بعد از انقضاي مدت اجاره‎اي كه اجاره بهاي آن از قرار روز، ماه يا سالي فلان مبلغ تعيين شده است به انتفاع خود ادامه دهد، اجاره تجديد مي‎شود. مصطفي عدل در اين خصوص مي‎گويد (عدل، 1342، صص322-321):
«زيرا كه قصد طرفين در موقعي كه مال ‎الاجاره را از قرار روزي فلان مبلغ تعيين مي‎نمايند، نه فقط اين است كه مستأجر از مورد اجاره يك روز استفاده كند، بلكه ضمناً رضايت خود را براي اينكه در روزهاي بعدي هم مستأجر با تأديه همان مال‎الاجاره از عين مستأجره استفاده كند، واضح مي‎نمايد؛ و مخصوصاً اگر بعد از انقضاء روز اول عين مستأجره را تخليه نكرد، و موجر هم تخلية عين مستأجره را تقاضا ننمود. اين نكته دليل واضح است براينكه اگر روز اول هم قصد تجديد اجاره را نداشته‎اند، در روزهاي بعد تراضي ضمني براي تجديد اجاره به عمل آمده است.»
بعضي از نويسندگان فعلي هم به اين نظريه تمايل دارند و مي‎گويند (نوين، 1377، ج6، صص89-88):
«اگر چه به موجب حكم مندرج در مادة 494 قانون مدني، عقد اجاره با انقضاي مدت برطرف مي‎گردد، ولي عملاً تا وقتي كه موجر برابر مقررات تقاضاي تخليه نكرده باشد، قرارداد اجاره خود بخود تمديد مي‎گردد. لذا، منظور از مراضات حاصله، تراضي ضمني طرفين براي تمديد قرارداد اجاره مي‎باشد.»
نتيجة پذيرش اين نظريه اين است كه اگر موجر بعد از انقضاي اولين مدت اجاره تقاضاي تخلية عين مستأجره ننمايد و مستأجر با رضايت به سكونت خود ادامه دهد، عقد اجارةلازم الاجرايي تجديد مي‎شود كه هم موجر و هم مستأجر، ملزم به رعايت آن هستند. و از آنجا كه تجديد عقد اجاره، اجاره جديدي است،تمام شرايط لازم براي تشكيل عقد از جمله اهليت متعاقدين، در زمان تجديد اجاره لازم است.

نظرية وقوع عقد خصوصي
به نظربعضي از حقوقدانان، قانون مدني ايران از نظر فقهايي پيروي كرده است كه معتقدند اجاره فقط نسبت به مدتي كه مبناي اجاره بها واقع شده، درست است و نسبت به بقيه مدت اجاره منعقد نمي‎شود. ليكن اين گروه در زمرة كساني كه معتقدند بعد از انقضاي مدت اولية عقد، هيچ‎گونه رابطة قراردادي ميان موجر ومستأجر باقي نمي‎ماند، قرار نمي‎گيرند. مطابق نظر اين گروه، روابط طرفين را بايد در دو مرحلة مختلف بررسي كرد. به عنوان مثال، اگر شخصي اتاقي را ماهانه هزار ريال اجاره نمايد، آنگاه بايد گفت:
اجاره براي مدت يك ماه واقع مي‎شود، و عقدي لازم است كه تمام آثار اجارة درست را دارد و هيچ‎كدام از موجر و مستأجر حق فسخ آن را ندارد.
پس از يك ماه اجاره پايان مي‎پذيرد، ولي فرض اين است كه مستأجر همچنان به سكونت خود در اتاق ادامه مي‎دهد. يعني، بدين وسيله اعلام مي‎كند كه حاضر است در برابر استفاده از اتاق، ماهانه هزارريال بپردازد. مالك نيز در برابر اين وضع سكوت مي‎كند. در واقع، اين سكوت امضاي كار مستأجر است و قانونگذار نيز آن را نوعي اعلام اراده شمرده است.
با اينهمه، موضوع توافق اين دو، نمي‎تواند عقد اجاره باشد، زيرا اجاره بدون تعيين مدت باطل است. پس، ناچار بايد گفت كه اين توافق نوعي قرارداد خصوصي است، كه به موجب آن: اگر مستأجر سكونت خود را ادامه دهد، در برابر آن بايد همان مبلغ را بپردازد. بنابراين، توافق طرفين براي مازاد برمدت اول، عقدي بي‎نام را به وجود مي‎آورد. نفوذ عقد مذكور برمبناي ماده 10قانون مدني، قابل توجيه است. ليكن‎ اين عقد، عقدي جايز است و طرفين براي هيچ مدت، ملزم به عقد مذكور نيستند. لذا، آنان بر مراضات ادامه مي‎دهند و هر زمان كه بخواهند، مي‎توانند به اين داد و ستد پايان بخشند؛ هر چند كه درخلال مدت پيشين عقد اجاره (يك ماه) باشد. وانگهي، مستأجر در پايان مدت استفاده و به هر مدت كه در اتاق نشسته است، بايد اجاره بپردازد و وظيفه ندارد كه اجارة ماهانه را به محض ورود در آن تاديه كند. در حالي كه اگر اجاره را تجديد شده بدانيم، اجاره بها پيش از پايان ماه قابل مطالبه است و دو طرف نيز ناگزيرند كه مفاد اجاره را تا پايان ماه ادامه دهند (كاتوزيان، 1374، ج1، 387؛ جعفري لنگرودي، بي‎تا، ج1، ص52).
بــه نـــظر مــي‎رســد كــه از ميـان ســه نـظريـة مــذكــور، نـظريــة اخــير صحيحتـر اسـت، زيرا:
با پذيرش اين نظريه، مجبور نيستيم كه عبارت: «اجرت مقرر» در مادة 501 را با تفسير به رأي و آنچه كه اصلاً به فكر قانونگذار خطور نمي‎كرده است، توجيه نماييم و بگوييم كه مقصود قانونگذار از «اجرت مقرر»، اجرت المثلي است كه معادل اجرت مقرر است.
در ثاني، عقد اجاره تجديد ضمني نمي‎شود، زيرا هيچ كدام از متعاقدين ملزم به پايبندي به عقد نيستند و هر وقت كه بخواهند، مي‎توانند تقاضاي فسخ نمايند. اين حق فسخ، ناشي از اراده و خواست ضمني طرفين است. و از طرف ديگر، نمي‎توان اين توافق متعاقدين را اجاره دانست، زيرا - همچنانكه گفته شد - ذكر مدت از اركان عقد اجاره است؛ در حالي كه در اين مورد، مدت ذكر نشده است.
بنابراين با پذيرش نظرية سوم، با اين مشكلات روبرو نيستيم. اما خود نظرية اخير نيز مي‎تواند با اشكال مواجه شود، زيرا طرفين هنگام انعقاد عقد اجاره، قصد تشكيل دو عقد؛ يكي لازم و ديگري جايز، را نداشته‎اند. در حقيقت،آنان قصد انعقاد يك عقد اجاره را داشته‎اند؛ مگر اينكه بگوييم كه قرارداد دوم، با عمل و ارادةضمني طرفين بعد از انقضاي مدت عقد اجارةلازم به وجود مي‎آيد. در اين صورت، ايراد فوق مرتفع مي‎شود. علت اين چاره جويي ناصواب قانونگذار كه عقد مذكور را به دو عقد جايز و لازم تحليل مي‎كند، اين است كه مطابق مادة 468 قانون مدني، ذكر مدت از اركان عقد اجاره است.

مبحث سوم: پايان اجارة بدون مدت
مقصود از پايان اجارةبدون مدت، اجاره‎هايي است كه نفوذ حقوقي دارد. بنابراين اگر عقد اجاره‎اي به دليل ذكر نشدن مدت كه منجر به مجهول شدن مورد معامله شده است باطل باشد، ديگر جايي براي پرداختن به اين موضوع نيست. اگر مستأجر از عين مستاجره‎اي كه عقد اجاره‎اش به هر دليل باطل باشد استيفاي منفت كرده باشد، موجر مستحق اجرة‎المثل است. بديهي است كه در اين مورد، هيچ رابطة قراردادي ميان موجر و مستأجر وجود ندارد در حقوق مدني ايران، موجر مي‎تواند به استناد مادة 337 قانون مدني، الزام مستأجر را به پرداخت اجرة‎المثل از محكمة ذي‎صلاح بخواهد.
اما اينكه ذكر نشدن مدت در چه مواقعي موجب بطلان عقد مي‎شود، در نظامهاي مختلف حقوق متفاوت است.
درحقوق مصر اگر متعاقدين مدت عقد را ذكر ننمايند و همچنين اگر پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار ماه، سال يا هر واحد زماني ديگر را مشخص نكنند، قانون ابتدائاً اجرة‎المثل عين مستأجره را مشخص مي‎كند. بعد از آن، قانون به عرف رجوع مي‎كند تامعلوم شود عرف براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره، چه واحد زماني را در نظرگرفته است. مادة 562 قانون مدني مصر، مقرر مي‎دارد:
«اگر متعاقدين بر مقدار اجاره بها توافق ننمايند يا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در اين صورت اجاره بهاي عين مستأجره، اجرة‎المثل آن خواهد بود.»
بنابراين، اگر شخصي زميني را بدون تعيين اجاره بها و مدت عقد براي زراعت اجاره كند، مقدار اجاره بها اجرة‎المثل زمين است. و از آنجا كه تعيين پرداخت اقساط اجاره بهاي زمين زراعتي در عرف، سالانه است، لذا مدت عقد نيز براي يك سال خواهد بود (سنهوري، 1928، ج6، 771).
بنابراين، ملاحظه مي‎شود كه درحقوق مصر موارد بطلان عقد اجاره نادر است، زيرا نه تنها اجاره‎اي كه مدت آن ذكر نشده ولي پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه يا سال معين است باطل گردد، بلكه اجاره‎اي كه مدت و اجاره‎ بهاي آن مشخص نيست نيز باطل نمي‎شود. قانونگذار طريقة تعيين مدت را در مورد اول به مادة 563 قانون مدني، و در مورد دوم به عرف واگذار كرده است.
حال بعد از اينكه مطابق قانون يا مطابق عرف، مدت عقد اجاره‎اي را كه متعاقدين مدت آن را ذكر ننموده‎اند يا اينكه مدت را ذكر نموده‎اند اما اثبات مقدار اجاره بهاي آن متعذر است تعيين كرديم، دربارة پايان اين اجاره بايد به مادة 563 قانون مدني مصر رجوع كنيم. اين ماده، تشريفات ويژه‎اي در خصوص پايان عقد اجاره بدون مدت، مقرر كرده است، كه پيش از اين شرح آن گفته شد (سنهوري، 1928م، ج6، ص149).
اما در حقوق فرانسه، عقد اجارةبدون مدت، زماني پايان مي‎پذيرد كه متعاقدين مواعدي را كه عرف محل تعيين مي‎نمايد، رعايت نمايند. يعني، در اين مواعد عرفي، به طرف ديگر عقد اعلام پايان مدت عقد شود. ليكن، قانون مشخص نمي‎كندكه در ظرف چه مدت، متعاقدين مي‎توانند تقاضاي فسخ اجاره را بنمايند؛ بلكه اين امر براساس مادة 1726 قانون مدني فرانسه،به عرف محل واگذار شده است (capitan, 1932, p. 611).
براساس مادة 486 قانون مدني ايران، عقد اجاره‎اي كه مدت آن تعيين نشده باشد و همچنين متعاقدين مشخص نكرده باشند كه پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز است يا ماه يا سال، به لحاظ معلوم نبودن مقدار منفعت باطل است.
در اين‎ صورت و براساس مادة 337قانون مدني، هيچ‎گونه رابطة قراردادي ميان موجر ومستأجر باقي نمي‎ماند. و هر وقت كه مستأجر بخواهد، مي‎تواند عين مستأجره را تخليه كند و هر وقت موجر بخواهد، مي‎تواند تقاضاي تخلية عين مستأجره را بخواهد. در اين صورت، موجر مستحق اجرة‎المثل خواهد بود.
اما اگر عقد اجاره‎اي منعقد شود و متعاقدين مدت عقد را ذكر نكنند، ولي پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه يا سال تعيين نمايند، در اين صورت برحسب اينكه كدام يك از نظريه‎‎هاي مطروحه راجع به مادة 501و515 قانون مدني را بپذيريم، جواب سؤال ممكن است مختلف باشد.
اگر نظرية طرفداران عدم وقوع عقد را بپذيريم، در اين صورت بعد از پايان مدت اوليه هيچ گونه رابطة قراردادي ميان موجر ومستأجر باقي نمي‎ماند. در اين صورت، مانند عقد اجارة باطل، موجر هر وقت بخواهد، مي‎تواند تقاضاي تخلية عين مستأجره را بخواهد. و برعكس، مستأجر هم مي‎تواند هر زمان كه مي‎خواهد، عين مستأجره را تخليه نمايد. در اين صورت و براساس مادة 337 قانون مدني، موجر مستحق اجره‎المثل است.
اما اگر نظرية طرفداران تجديد عقد اجاره را بپذيريم،در اين صورت عقد اجارة لازم كه بين موجر و مستأجر به وجود آمده است، تا انقضاي مدت ضمني كه پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار آن تعيين شده است، لازم‎الرعايه خواهد بود. بنابراين، اگر كسي خانه‎اي را براي هر ماه به مبلغ 50‎هزار تومان اجاره بها اجاره نمايد، مطابق مادة 501، عقد اجاره براي مدت يك ماه به وجود مي‎آيد. اما بنا به تفسير طرفداران تجديد ضمني عقد اجاره، اگر مستأجر بعد از انقضاي مدت يك ماه همچنان عين مستأجره را در اختيار گيرد و موجر نيز تخلية يد او را نخواهد، عقد اجاره تجديد ضمني مي‎شود كه براي مدت يك ماه ديگر لازم‎الرعايه است و هيچ كدام از متعاقدين حق منع آن ندارد.
اما اگر نظريةطرفداران وقوع عقد جايز (بالعرض و قابل فسخ براساس توافق طرفين) يا عقد خصوصي جايز را بپذيريم، در اين صورت از يك طرف رابطة ميان موجر و مستأجر قراردادي است و از طرف ديگر، هر كدام از متعاقدين مي‎توانند هر زمان كه بخواهند بعد از انقضاي مدت اوليه كه عقد اجاره لازم است، عقد اجاره را فسخ نمايند.

نتيجه
در حقوق مدني ايران اگرمتعاقدين مدت عقد اجاره را ذكر نكنند، و همچنين پرداخت اقساط مال‎الاجاره را از قرار روز، ماه يا سال تعيين ننمايند و از طريق ديگري مقدار منفعت را مشخص نكنند، عقد اجاره باطل است. اما اگر عقد اجاره‎اي منعقد كرده باشند كه در آن مدت تعيين نشده باشد اما پرداخت اقساط مال‎الاجاره از قرار روز، ماه يا سال تعيين شده باشد، مطابق مادةقانون مدني، عقد اجاره براي مدتي كه براي پرداخت اقساط مال‎الاجاره تعيين شده است، منعقد مي‎شود. اما در خصوص مازاد برآن ميان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد. به نظر مي‎رسد، قولي صحيح باشد كه معتقد به وقوع عقد خصوصي جايز (بالعرض) است. اين عقد بعد از انقضاي اولين مدتي كه براي پرداخت اقساط مال الاجاره تعيين شده است، به وجود مي‎آيد.

 ابتداي صفحه | صفحه اصلي | نقشه سايت | تماس با ما | بازگشت  
© Copyright 2003 wegetweb.com, All rights reserved.