وبلاگ تخصصی حقوق ایران

بعضي اوقات ساکنان آپارتمان‌ها در شهرها با مشکل عدم پرداخت هزينه‌هاي مشترک و به اصطلاح حق شارژ هستند که به لحاظ عدم آگاهي آنان از مقررات و ضوابط قانوني اين امر به مشاجره و گاه زد و خورد کشيده شده و پاي آنان در مراجع قضايي باز مي‌شود. با هدف پيشگيري از جرم در اين بروشور به نکاتي چند در اين ارتباط اشاره مي‌شود.
همان طور که مي‌دانيم هر آپارتمان داراي قسمتهاي اختصاصي و مشترک است و مقصود از قسمت مشترک، بخشهايي از ساختمان و اراضي و متعلقات آنهاست که به طور مستقيم يا غير مستقيم مورد استفاده تمام شرکا و ساکنان قرار مي‌گيرد مانند راه پله‌ها، آسانسور، حياط، پشت بام و …

هر گاه يک آپارتمان يا يک محل کسب داراي مالکين متعدد و بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي با مالکان يا قائم مقام قانوني آنها و‌ظيفه دارند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب کنند. مدير هر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي است و موظف مي‌باشد مخارج مربوط به قسمتهاي مشترک را ماهيانه جمع آوري و در رديفهاي مربوط هزينه کند.

در صورت خودداري مالک يا مستأجر يا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزينه‌هاي مشترک، مدير ساختمان مراتب را از طريق اظهار نامه به او ابلاغ اظهار نامه سهم بدهي‌اش را پرداخت نکند مدير ساختمان مي‌تواند از دادن خدمات مشترک از قبيل شوفاژ، تهويه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غيره به او خودداري کند. در اينجا بايد توجه داشت که منظور فقط خدمات مشترک است پس اگر برق يا آب اختصاصي مالک امتناع کننده از هزينه شارژ باشد مدير نمي‌تواند آن را قطع کند. پس براي قطع خدمات مشترک بايد به دو نکته توجه داشت:

۱. برگ اظهار نامه براي امتناع کننده از طريق دادگستري فرستاده شود و ده روز از تاريخ ابلاغ آن گذشته باشد و مالک يا مستأجر از پرداخت شارژ امتناع کند.

۲.مدير ساختمان فقط حق قطع خدمات مشترک را دارد نه خدمات اختصاصي را. بنابراين اگر مدير ساختمان بدون رعايت مراتب بالا خدمات مشترک را قطع کند خودش قابل تعقيب بوده و از نظر کيفري به عنوان ممانعت از حق به مجازات حبس محکوم مي‌شود.

پرسش : اگر با قطع خدمات مشترک باز هم هزينه را پرداخت نکرد چه اقدامي از سوي مدير بايد انجام شود؟
پاسخ : اگر مالک يا مستأجر عليرغم قطع خدمات مشترک باز هم از پرداخت بدهي‌اش امتناع کرد مدير ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبناي اظهار نامه ابلاغ شده که در بالا از آن صحبت کرديم عليه شخص امتناع کننده اجرائيه صادر مي‌کند.

پرسش : آيا راه ديگري هم براي الزام فرد ممتنع وجود دارد؟
پاسخ : در صورتي که خدمات مشترک ممکن يا موثر نباشد مدير ساختمان مي‌تواند به دادگاه عمومي حقوقي دادخواست بدهد. دادگاه به اين گونه شکايتها خارج از نوبت رسيدگي مي‌کند. و واحد بدهکار را از دريافت خدمات دولتي که به مجموعه ارائه مي‌شود محروم مي‌کند و تا دو برابر مبلغ بدهي او را به نفع مجموعه جريمه خواهد کرد.

پرسش : چنانچه مالک يا مستاجر به نظر مدير ساختمان معترض باشد چه بايد کند ؟
پاسخ : نظر مدير ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک در دادگاه عمومي حقوقي محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به اين اعتراض خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي مي‌کند و راي مي‌دهد و اين راي قطعي است و در مواردي که خدمات مشترک قطع مي‌شود و رسيدگي سريع به اعتراض مالک يا مستأجر ممکن نباشد چنانچه دلايل معترض قوي بود دادگاه دستور متوقف ماندن تصميم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد.

پرسش : هزينه‌هاي مشترک بر چه مبنايي تعيين مي‌شوند و آيا قابل اعتراض‌اند؟
پاسخ : تعيين نحوه محاسبه هزينه‌هاي مشترک قبل از هر چيز به اراده و تصميم اهالي همان ساختمان بر مي‌گردد که مي‌توانند به هر نحوي آن را تعيين کنند اگر روش خاصي به اين منظور تعيين نشده باشد سهم هر يک از مالکين يا استفاده کنندگان از هزينه‌هاي مشترک بر دو پايه است:

۱. آن قسمت که ارتباط با مساحت زيربناي قسمت اختصاصي دارد مانند آب، گازوئيل، گاز، آسفالت پشت بام و … به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان محاسبه مي‌شود.

۲. ساير مخارجي که ارتباطي به ميزان مساحت زير بنا ندارد مانند هزينه‌هاي مربوط به سرايدار، نگهبان ، متصدي آسانسور، هزينه نگهداري شوفاژ خانه و تأسيسات، تزئينات قسمتهاي مشترک ساختمان، نظافت محوطه و … به طور مساوي محاسبه مي‌شود. در هر صورت هر يک از واحدها که در مورد سهميه يا ميزان هزينه مربوط به سهم خود معترض باشد، مي‌تواند به مدير مراجعه و تقاضاي رسيدگي کند و در صورت رد اعتراض به دادگستري مراجعه نمايد.